Récemment Mme X. nous a demandé si elle pouvait utiliser la technique de la mise à part de l’argent (MAPA) à l’égard de ses immeubles à revenus. Mme X était sous l’impression que seulement les gens exploitant une entreprise active (ou travailleurs autonomes) pouvaient se prévaloir de cette planification. La technique de la MAPA sert principalement à remplacer progressivement une dette personnelle, comme l’hypothèque de la résidence principale, dont les intérêts ne sont pas déductibles, par une dette d’affaires dont les intérêts le sont. Nous reproduisons notre réponse ci-dessous.
Mme X,
La présente fait suite à notre rencontre du XXXXXXX. Nous avons été informés suite à cette rencontre que vous avez l’intention de vous prévaloir des avantages de la technique MAPA.
Nous comprenons que vous êtes personnellement propriétaire d’un ou plusieurs immeubles à revenus et d’une résidence principale grevée d’un prêt hypothécaire. La mise en place de la technique de la MAPA vous permettra de réduire la portion intérêt de votre hypothèque sur votre résidence principale en convertissant progressivement des intérêts non déductibles en intérêts déductibles.
La Loi de l’impôt sur le revenu, au fédéral, et la Loi sur les impôts, au Québec (article 160), permettent la déduction des intérêts payés à condition que l’emprunt ait été utilisé dans le but de tirer un revenu d’une entreprise ou d’un bien (dans votre cas vos revenus locatifs). Il est important de préciser que seuls les intérêts sur les dettes d’affaires sont déductibles d’impôt, contrairement aux intérêts sur les dettes personnelles. L’ARC a confirmé la validité de la technique MAPA dans une réponse du 27 février 2003 et la reconnaît dans son folio S3-F6-C1 sur la déductibilité des intérêts. Cette distinction est essentielle pour tout contribuable souhaitant appliquer la technique MAPA au Québec.
Voici les étapes devant être mises en place :
1. Ouvrir deux comptes de banque différents, un pour les revenus et un autre pour les dépenses relatives à vos immeubles à revenus.
Nous comprenons que présentement vous avez un seul compte dans lequel vous encaissez vos revenus locatifs et duquel vous payez vos dépenses (taxes, assurances, entretien, versements hypothécaires, etc.). Or, il s’agit ici de volontairement isoler (mettre à part) les revenus locatifs des dépenses, d’où la nécessité d’avoir deux comptes distincts. La séparation des comptes bancaires personnels et d’affaires est une condition essentielle pour appliquer la MAPA, car elle permet de distinguer clairement les sommes utilisées à des fins d’affaires et de gérer la part de l’argent MAPA de façon conforme. Cette façon de procéder facilite la gestion des flux financiers et la justification des déductions fiscales.
2. Ouvrir une marge de crédit
C’est à partir de cette marge de crédit que vous paierez dorénavant toutes vos dépenses de location (immeubles à revenus) plutôt que d’utiliser une partie de vos revenus locatifs.
Les intérêts payés sur cette marge de crédit seront pleinement déductibles puisque la marge de crédit sert à financer vos immeubles à revenus.
3. Rembourser les prêts personnels non déductibles (hypothèque résidence principale) avec le compte « revenus »
Au fur et à mesure que vous encaisserez vos revenus locatifs dans votre nouveau compte « revenus », vous les utiliserez exclusivement afin d’accélérer le remboursement de votre hypothèque sur votre résidence principale dont les intérêts ne sont pas présentement déductibles.
Comme vos dépenses de location ne seront pas payées à même ce compte, vous disposerez de plus de liquidités afin d’augmenter vos paiements hypothécaires sur votre résidence principale. À noter que ce compte « revenus » peut également servir à payer toute autre dépense de nature personnelle (épicerie, voyages, impôts, automobile, etc.).
Il se peut que vous soyez limitée quant à l’accélération du remboursement de votre prêt hypothécaire s’il s’agit d’un prêt fermé. Vous pourrez alors choisir de raccourcir la périodicité de vos paiements en retenant le paiement hebdomadaire accéléré, en doublant vos paiements périodiques et en effectuant des paiements forfaitaires au moment permis au contrat. Vous ne pourrez toutefois pas aller au-delà, même si vos liquidités vous le permettent. Par contre, vous pourrez opter pour un prêt ouvert au moment du renouvèlement de votre prêt pour obtenir une latitude optimale (à valider avec votre institution financière).
Afin que la technique de la MAPA fonctionne, il est essentiel que le paiement des dépenses personnelles n’excède pas le montant de vos dépenses locatives. Ex : si vos dépenses annuelles locatives (taxes, entretien, hypothèque) sont de 36 000$ vous ne pourrez pas utiliser annuellement plus que 36 000$ de votre compte « revenus » pour rembourser vos dépenses personnelles.
4. Convertir la marge de crédit en prêt hypothécaire
Lorsque vous aurez terminé de rembourser vos emprunts personnels ou que la nouvelle marge de crédit sera pleinement utilisée, vous devrez peut-être la convertir en un prêt hypothécaire afin d’obtenir de meilleures conditions d’emprunt, entre autres sur le plan du taux d’intérêt.
La technique MAPA est réservée aux travailleurs autonomes, aux propriétaires d’immeubles locatifs, aux associés d’une société en nom collectif et aux propriétaires d’une entreprise non incorporée. Un chiffre d’affaires élevé est souvent un critère de faisabilité pour bénéficier pleinement de cette stratégie, car il permet de maximiser la part de l’argent à affecter à la MAPA.
Les économies d’impôt réalisées grâce à la MAPA peuvent être significatives, mais nécessitent une planification précise et une attention particulière à la légalité de chaque étape. Cette économie d’impôt repose sur la transformation d’intérêts non déductibles en intérêts déductibles, ce qui procure un avantage fiscal durable pour le contribuable.
Attention : La mise en œuvre de la technique MAPA requiert une vigilance accrue. Il est essentiel de lever tout doute raisonnable quant à la conformité de la démarche, de consulter un professionnel qualifié et de bien comprendre les risques, notamment en cas de séparation ou de partage des biens, surtout en présence d’un co-emprunteur. Des iniquités patrimoniales peuvent survenir lors du partage, et la gestion des dettes d’affaires et des cartes de crédit doit être rigoureuse pour éviter toute erreur coûteuse. Respecter la légalité et la distinction entre les types de dettes et de revenus est fondamental pour optimiser la stratégie et éviter tout redressement fiscal.
Vous trouverez ci-après plusieurs liens détaillant la technique de la MAPA :
- Le Journal Les Affaires (Yvan Cournoyer) – article de référence ;
- Desjardins ;
- CQFF (l’Informateur) – Centre québécois de formation en fiscalité ;
- REMAX ;
- Consultez également le menu de ressources fiscales pour accéder à la dernière version des documents et articles spécialisés.
Enfin, la durée recommandée pour appliquer la stratégie MAPA est généralement comprise entre 3 et 5 ans. Il est crucial de bien distinguer les types de dettes (personnelles, d’affaires) et de revenus, et de gérer avec soin l’utilisation des cartes de crédit dans le cadre de la technique, afin de garantir l’efficacité et la conformité de la part de l’argent MAPA selon la législation en vigueur au Québec.
Introduction à la MAPA
La mise à part de l’argent, plus connue sous l’acronyme MAPA, est une technique fiscale reconnue qui permet d’optimiser la gestion de ses finances tout en réduisant sa facture d’impôt. Cette stratégie, qui repose sur le critère de l’utilisation directe de l’argent emprunté établi par la Cour suprême du Canada (arrêt Singleton, 2001) et dont l’ARC reconnaît la validité, consiste à utiliser une marge de crédit pour financer les dépenses d’affaires ou d’immeubles à revenus, ce qui rend les intérêts payés sur cette marge déductible d’impôt. Grâce à la MAPA, il devient possible de transformer progressivement des dettes personnelles, dont les intérêts ne sont pas déductibles, en dettes d’affaires, dont les intérêts le sont. Cette méthode est particulièrement avantageuse pour les propriétaires d’une entreprise non incorporée, les travailleurs autonomes, ainsi que pour les associés d’une société en nom collectif et les propriétaires d’immeubles à revenus. En appliquant la MAPA, il est possible de maximiser l’économie d’impôt sur le long terme, tout en gardant une gestion claire et structurée de ses revenus et de ses dettes.
Mise à part de l’argent
La mise à part de l’argent repose sur une organisation rigoureuse des flux financiers. Concrètement, il s’agit de séparer une part de l’argent généré par l’entreprise ou les immeubles à revenus afin d’optimiser la déductibilité des intérêts. Pour cela, il est recommandé d’ouvrir deux comptes distincts : un compte principal où sont déposés tous les revenus bruts, et une marge de crédit dédiée exclusivement au paiement des dépenses d’affaires ou liées aux immeubles à revenus. Cette technique permet de s’assurer que les intérêts payés sur la marge de crédit sont directement liés à des dépenses admissibles, ce qui les rend déductibles d’impôt. Les dépenses personnelles, telles que l’impôt, l’épicerie ou les loisirs, doivent quant à elles être réglées à partir du compte principal, afin de ne pas compromettre la déductibilité des intérêts. En adoptant cette stratégie, il devient possible de transformer progressivement des dettes personnelles en dettes d’affaires, tout en respectant les règles fiscales en vigueur.
Utilisation de la MAPA pour les immeubles à revenus
La technique de la MAPA s’applique particulièrement bien aux propriétaires d’immeubles à revenus. En utilisant une marge de crédit pour régler toutes les dépenses liées à la gestion de l’immeuble – qu’il s’agisse des réparations, des taxes foncières, des assurances ou même du remboursement du prêt hypothécaire de l’immeuble à revenus – les intérêts payés sur cette marge deviennent déductibles d’impôt. Cela permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement immobilier, tout en respectant les exigences fiscales. Il est toutefois essentiel de bien appliquer la règle de proportionnalité : si une partie du prêt ou de la marge de crédit sert à des fins personnelles, seuls les intérêts correspondant à la part utilisée pour l’immeuble à revenus seront déductibles. Cette méthode offre ainsi aux propriétaires la possibilité de maximiser la déduction des intérêts, à condition de bien séparer les dépenses et de documenter chaque transaction.
Exemples et cas d’utilisation
La MAPA peut s’avérer particulièrement avantageuse dans de nombreux cas de figure. Par exemple, un entrepreneur qui détient des dettes personnelles, mais qui n’a pas incorporé son entreprise, peut utiliser la technique pour réduire son impôt en transformant progressivement ses dettes personnelles en dettes d’affaires. De même, un propriétaire d’immeubles à revenus peut appliquer la MAPA pour optimiser la déductibilité des intérêts sur ses prêts hypothécaires ou sur une marge de crédit utilisée pour des rénovations. La technique peut également être pertinente pour le remboursement de prêts REER, CELI ou même de dettes d’impôt, à condition de respecter les règles fiscales. Chaque situation étant unique, il est fortement recommandé de consulter un conseiller fiscal ou financier avant de mettre en place la MAPA, afin de s’assurer que la stratégie est adaptée à vos besoins et à votre position financière. Grâce à une bonne planification, la MAPA peut devenir un outil puissant pour améliorer la gestion de vos finances et réaliser des économies d’impôt substantielles.
